Il settore retail italiano si trova oggi al centro di una trasformazione profonda, guidata da dinamiche economiche, sociali e tecnologiche che ne stanno ridefinendo i confini, ma ancora è caratterizzato da due approcci in contrasto: da un lato la prudenza dei consumatori, dall'altro gli investitori internazionali che mostrano un rinnovato interesse per il mercato immobiliare commerciale del nostro paese.
Scenario macroeconomico e comportamento dei consumatori
Nel primo semestre del 2025, l’economia italiana mostra segnali di stabilizzazione: l’inflazione si attesta all’1,7%, il tasso di occupazione raggiunge il 62,9% e il PIL cresce dello 0,4% su base annua. Sebbene il ritmo di crescita sia contenuto, il contesto macroeconomico appare più prevedibile rispetto agli anni precedenti.
In parallelo, il comportamento dei consumatori evolve verso una maggiore consapevolezza e selettività. Le famiglie italiane:
- privilegiano il risparmio e la spesa orientata ai servizi essenziali.
- ricercano esperienze complete, che combinano shopping, intrattenimento e benessere.
- valutano i brand in base alla coerenza valoriale e alla trasparenza.
- mostrano una crescente attenzione alla salute, alla sostenibilità e alla qualità del tempo speso.
Queste tendenze si riflettono nei dati di settore: mentre l’e-commerce registra una lieve contrazione (-0,9%), il retail fisico mostra segnali di vitalità, con una crescita del +1,3% complessiva e performance positive nei segmenti grocery e discount.
L'evoluzione dei formati retail: verso una convergenza tra fisico e digitale
Mentre l'high street mantiene saldo il suo posizionamento, gli altri formati retail mostrano segnali di evoluzione. I centri commerciali, dopo anni difficili, stanno vivendo una fase di rinnovato interesse. La chiave di questa ripresa sta nella capacità di reinventarsi come destinazioni multifunzionali, dove lo shopping tradizionale si integra con ristorazione di qualità, intrattenimento e servizi. I centri commerciali di nuova generazione rispondono alle mutate aspettative dei consumatori, orientati sempre più verso esperienze piuttosto che semplici acquisti, leva strategica da sfruttare per far dialogare consumatori e investitori.
Sul fronte digitale, l'Italia, con una penetrazione dell’online sul totale acquisti Retail pari all’11,2%, mostra una crescita nel 2025 ma contemporaneamente un potenziale di sviluppo rispetto ad altri mercati europei, confermando anche la resilienza del retail fisico in Italia che offre ancora un’esperienza sensoriale e sociale che non può essere replicata online . La vera evoluzione del retail non risiede più nella contrapposizione tra canali fisici e digitali, ma nella loro integrazione strategica. I retailer più avanzati stanno adottando modelli omnichanel che offrono:
- esperienze fluide tra online e offline
- personalizzazione basata su dati e comportamenti
- servizi integrati come click & collect, showrooming e loyalty digitale
Questa trasformazione richiede investimenti tecnologici, ma anche un ripensamento organizzativo profondo. Le competenze richieste oggi combinano expertise tradizionale, capacità analitiche e sensibilità verso l’esperienza cliente.
Investimenti retail: l’Italia torna centrale nel panorama europeo
Il mercato degli investimenti immobiliari commerciali in Italia ha registrato una crescita significativa nel primo semestre del 2025, a €5,34 miliardi, con un incremento del +51% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e posizionandosi anche a livello Europeo come uno dei mercati più attrattivi. In Italia il volume totale Retail investito ha raggiunto €1,2 miliardi, contribuendo in modo significativo ai totali investiti complessivamente.
Le operazioni si concentrano prevalentemente nel segmento “Out of Town”, con particolare attenzione ai centri commerciali e agli outlet, che insieme rappresentano oltre il 50% dei volumi transati. Il comparto dei centri commerciali, seppur con volumi medi transati in media inferiori ai €30mn (ad eccezione di un’unica transazione superiore ai €150mn), sta riprendendo la sua quota di mercato e prevalentemente ha attirato l’interesse di operatori retail specializzati; gli schemi che sono stati privilegiati sembrano essere stati resilienti nel periodo post covid e mostrano opportunità di rilancio ovvero di consolidamento volte a rendere lo schema dominante nel suo bacino di riferimento.
L’investitore retail specialist non è però l’unico attore del panorama retail di questo semestre, ma si arricchisce anche della presenza di new entrant investors internazionali che vedono nel mercato italiano un’opportunità per rafforzare il loro portafoglio a livello Europeo.
Questi dati confermano la fiducia degli investitori istituzionali e specializzati, attratti da asset resilienti, tangibili e capaci di generare valore nel medio-lungo periodo.
Le leve strategiche per il rilancio del settore
Per favorire l’incontro tra le esigenze dei consumatori e le aspettative degli investitori, è necessario attivare leve strategiche capaci di generare valore condiviso, come la diversificazione in spazi multifunzionali, l’omnicanalità, l’attenzione alla sostenibilità e la valorizzazione del territorio.