Con i rapidi cambiamenti dei modelli di consumo e di distribuzione su scala globale, il mercato della logistica sta assumendo un ruolo sempre più cruciale nel settore immobiliare, sia a livello internazionale che nazionale, tornando ad avere la più alta percentuale di investimenti dell’intero mercato.
L'importanza della logistica immobiliare
La logistica immobiliare comprende lo sviluppo, la gestione e l'affitto di strutture quali magazzini, centri di distribuzione e hub di trasporto. Questi asset giocano un ruolo fondamentale nella catena di approvvigionamento delle aziende – anche chiamata supply chain -, consentendo lo stoccaggio e la distribuzione efficiente di prodotti di ogni tipo ai consumatori finali di tutto il mondo.
Nel corso dell’ultimo decennio, l'incremento delle vendite online e l'adozione di modelli di business basati su consegne rapide hanno determinato la necessità sia di ampliare e modernizzare le strutture logistiche esistenti, sia di sviluppare nuove proprietà immobiliari in posizioni strategiche. Questo aumento della domanda ha influenzato positivamente il mercato immobiliare legato alla logistica e ai trasporti, creando interessanti opportunità per gli investitori e gli sviluppatori immobiliari.
Andamento del mercato immobiliare logistico
Secondo il rapporto H1 2023 di BNP Paribas Real Estate, l’andamento del settore logistica in Italia è crescente e costante, con risultati eccezionali rispetto agli anni precedenti. Nel 2022, i volumi investiti dell’immobiliare logistica hanno infatti raggiunto un +26% rispetto al 2021, mentre nella prima metà del 2023 la logistica ha registrato la più alta percentuale di investimenti dell’intero settore immobiliare (24%).
Tra le regioni italiane più proattive e dinamiche, gli ultimi rapporti indicano Lombardia, Veneto e Emilia Romagna come “il triangolo d’oro” degli investimenti logistici, contribuendo complessivamente al 60% degli investimenti totali effettuati nel paese.
A livello internazionale, nonostante il 2023 abbia finora registrato un rallentamento degli investimenti immobiliari in tutto il continente, l'Italia si mantiene saldamente in una posizione di spicco, collocandosi al sesto posto tra i Paesi europei per quanto riguarda il volume degli investimenti nel settore logistico. Tra questi, il 53% dei finanziamenti proviene da fonti internazionali; tuttavia, se storicamente il capitale straniero ha dominato il mercato italiano, gli investimenti nazionali stanno vivendo una significativa crescita rispetto all'anno precedente, registrando un aumento del 15%.
Trend logistica e sfide del mercato
Negli ultimi tempi, diversi trend stanno plasmando e ridefinendo il mondo della logistica immobiliare: come accennato in precedenza, l'integrazione di tecnologie sempre più avanzate - come, per esempio, la robotica e l’automazione avanzata - sta rivoluzionando sempre di più l'efficienza operativa degli spazi e dell’intero processo logistico. Queste caratteristiche sono diventate prerogative fondamentali richieste dagli investitori del mercato, mirando a ottimizzare la gestione delle merci, accelerare i tempi di consegna e ridurre al minimo costi ed errori umani.
Parallelamente, l'attenzione alla sostenibilità ambientale sta spingendo aziende italiane verso la progettazione e la costruzione di immobili logistici a basso impatto ambientale, in linea con le crescenti preoccupazioni mondiali legate al cambiamento climatico.
Nonostante le stimolanti tendenze di mercato, il panorama del settore presenta altresì una serie di sfide che richiedono ogni giorno soluzioni creative e strategiche. Uno tra i principali ostacoli di questo mercato, in Italia come nel resto d’Europa, è rappresentato dalla crescente scarsità di terreni disponibili in posizioni strategiche. Questa situazione, particolarmente rilevante per il segmento last mile che richiede la vicinanza ai centri urbani, spinge infatti gli attori dell’ambito logistico a cercare nuovi approcci per sfruttare al meglio gli spazi esistenti e individuare nuove potenziali location per lo sviluppo immobiliare.
Rendimenti immobiliari
In un contesto macroeconomico come quello attuale, in cui prosegue in tutta Europa un periodo di decompressione dei rendimenti, l'Italia emerge come un luogo di grandi opportunità nel settore logistico. Qui, gli investitori possono trovare rendimenti significativamente più alti non solo rispetto ad asset class storici come l’office, ma anche in confronto ai rendimenti degli altri Paesi; a metà dell’anno, infatti, mentre la media europea si attestava intorno al 4,40%, la percentuale italiana registrava un solido 5,25%.
Opportunità per gli investitori
Il connubio tra logistica e settore immobiliare ha generato un mercato dinamico e in forte espansione, in cui la logistica immobiliare è diventata una parte fondamentale della strategia commerciale di molte aziende. Gli investitori che riescono a cogliere le sfide e a capitalizzare sulle opportunità di questo settore possono ottenere risultati soddisfacenti in termini di rendimenti finanziari e contribuire alla crescita dell'efficienza commerciale globale.
L’effettiva influenza della logistica sull’immobiliare
In ultima analisi, il settore logistico sta influenzando il mondo immobiliare, introducendo nuove tecnologie, promuovendo una graduale adesione ai principi ESG (Ambiente, Sociale e Governance), e aprendo le porte agli investitori per esplorare nuove classi di asset o preservare le località tradizionali. Questo movimento stimola inoltre un'innovativa riconversione degli asset immobiliari esistenti, creando nuovi e creativi modi di sfruttarli.